Les lois 16 et 141 et : nouveaux enjeux pour la copropriété divise

Auteure : Claudia Chauvette, Avocate, Courtier immobilier agréé

Depuis l’adoption des lois 16 et 141, les syndicats de copropriété et leurs membres ont eu à implémenter de nouvelles mesures pour se conformer à la législation.

Réclamés depuis plusieurs décennies, ces projets de loi répondent aux problèmes de l’absence de barème de fixation des frais de condo et de manque de fonds pour

l’entretien des immeubles. Le résultat de cette lacune est que plusieurs immeubles en copropriété nécessitent aujourd’hui des travaux majeurs mais que le syndicat n’a pas les fonds pour les réaliser. L’issue est alors d’imposer aux copropriétaires une cotisation spéciale. Cette charge inattendue peut avoir l’effet d’un véritable coup de massue sur le budget des copropriétaires.

L’obligation d’un carnet d’entretien et d’une étude du fonds de prévoyance (Loi 16)

Les copropriétaires devront désormais obtenir un carnet d’entretien de l’immeuble qui établira les réparations nécessaires au fil des années et leur coût. Le fonds de prévoyance devra aussi faire l’objet d’une vérification pour certifier que les cotisations sont suffisantes pour respecter le carnet d’entretien. De nombreuses entreprises offrent leurs services pour effectuer ce travail.

Prenons l’exemple d’un immeuble de quatre condos construit en 1995. Sachant qu’une toiture a une durée de vie utile de 20 à 25 ans, les copropriétaires pourraient devoir dépenser plusieurs dizaines de milliers de dollars pour ces travaux. Si la dépense n’a pas été budgétée, les copropriétaires devront débourser une cotisation spéciale de plusieurs milliers de dollars.

Avec l’adoption de la loi 16, cette dépense tout à fait prévisible devra désormais être budgétée dès la construction de l’immeuble, ce qui répartira les frais entre toutes les générations de copropriétaires de cet immeuble au fil des ans.

Le fonds d’auto-assurance ( Loi 141)

De manière générale, les propriétaires de condo doivent verser chaque mois au syndicat de copropriété un montant à titre de “frais de condo”. Ce montant était injecté dans deux fonds, soit le fonds d’opération pour payer les dépenses courantes (assurances, déneigement, nettoyage des aires communes, etc.) et une portion pour le fonds de prévoyance, pour financer l’entretien de l’immeuble à travers les années (toiture, portes et fenêtres, etc.).

L’un des impacts de la loi 141 est de créer un “3e fonds”, soit le fonds d’auto-assurance. Les sommes qui y seront déposées ont pour but principal de couvrir la franchise prévue dans le contrat d’assurance et de compenser pour les préjudices non couverts par le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance. C’est le syndicat qui constitue le fond d’auto-assurance et qui s’assure de sa liquidité et disponibilité à court terme.

Le montant prévu dans le fonds d’auto-assurance doit être égal au montant de la franchise la plus élevé parmi les contrats d’assurance souscrits par le syndicat. La contribution minimale à verser dans le fonds d’auto-assurance est établie par règlement gouvernemental.

Les copropriétaires et le syndicat

La Loi 141 a également pour effet d’ajouter de nouvelles responsabilités aux copropriétaires et aux syndicats.

Ainsi, les copropriétaires et le syndicat doivent souscrire à une assurance couvrant leur responsabilité envers les tiers et détenir une couverture pour les faits, gestes et omissions des membres du conseil d’administration.

Montant d’assurance et la valeur à neuf des copropriétés

La loi 141 exige que le montant d’assurance corresponde au coût de reconstruction de l’immeuble selon les normes standardisées en la matière.

Tous les cinq ans, une évaluation de l’immeuble devra être réalisée par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Description des parties privatives

Il y a aussi une obligation d’avoir une description des parties privatives de la copropriété pour bien identifier les améliorations qui y sont faites par les copropriétaires. Cela facilite l’identification ce qui doit être couvert par l’assurance du copropriétaire versus celle du syndicat.

Les meilleurs outils lors de l’achat d’un condo

Si vous prévoyez vous porter acquéreur d’un condo, assurez-vous que votre courtier obtienne du vendeur le formulaire DRCOP (Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires). Ce formulaire signé par un représentant officiel du syndicat viendra préciser les montants des charges communes, la présence ou non de cotisations spéciales, le montant accumulé dans le fonds de prévoyance, etc.

Le formulaire Déclaration du vendeur contient également une section en lien avec le fonds d’auto assurance et le plan de gestion de l’actif.

De plus, il est impératif d’obtenir les états financiers de la copropriété ainsi que les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires, et ce, pour les deux dernières années minimalement. Ces documents vous fourniront de précieuses informations sur l’immeuble que vous souhaitez acquérir.